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去旅居丨解码碧桂园科技小镇

去旅居的圈子2019-01-10 12:56:08

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2016年,碧桂园的销售额大约在3400亿,2017年上半年,截止到5月份为止完成2500亿,以此推断,2017年碧桂园的销售额可能达到5000~6000亿。而且,全国的房地产市场至少是11万亿,碧桂园和恒大加在一起可能占2万亿左右的市场份额。



医院以及酒店等等都有布局,这客观上为产城融合逻辑的小镇布局做了充分准备。而且,从2013年开始,碧桂园实施未来领袖计划,为超越房地产为主导产业的企业转型做了人才储备。



碧桂园科技小镇启动仪式



小镇风潮。这也决定了,我们对碧桂园科技小镇的解码,也将在很大程度上透析房地产与特色小镇之间的特殊联系。


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“产城融合”背后的投资平衡术

   

讨论产城融合的起点在于产城分离,为什么会有产城分离?在第五届清华同衡学术周期间,据碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波所言,产城分离也不过才150~200年的时间。



住用地兼容化,城市空间结构从圈层式走向网络化,产城融合得以成为可能。

在我国,产城融合思路的转变,还有鉴于有产无城型的开发区以及有城无产型的各类新城问题的发生,其内在的机理实际上是城市的本质、功能在区域经济动态发展中的体现。



向俊波在第五届清华同衡学术周特色小镇专场发言


事实上,在任何时代,最终都回归到社会人的交往与信息交换。而产城融合的理念,从经济学的角度来看,于民间而言,可以大大减少当前产城分离导致的通勤时间成本与金钱成本;于政府而言,可以降低管理成本,并开启更贴近社会经济发展的城市管理模式。不过,前提在于产业与人可以互相兼容而不排斥。


不过,虽然对于产城融合的认知已成为一种共识,但是产城融合的实践往往并不能立竿见影,尤其是对于房地产企业速战速决的盈利模式来说更是如此。所以,对于房地产开发有着丰富经验和财务技巧的碧桂园而言,在进行特色小镇投资的时候,财务平衡当成为首要的命题。


按照向俊波的介绍,对于碧桂园这样的企业来说,其资金成本是4%~5%,所以在前期有必要通过出售部分产品,比如产业与住宅等,覆盖住其资


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特色小镇的合理开发尺度

   

当然,关于资金平衡的问题,还有另外一个考察维度,那就是做产业到底是不是具有财务上的合理性。对此问题,向俊波提供了另外一种思考方式,并明确表示,碧桂园是真的希望把产业做起来的,“我的逻辑很简单,我的住宅不着急开发,我把产业做起来,有了人气之后,赚未来的钱,跟地方政府同甘苦共患难。只有把特色小镇做大,才能变现或者是升值,所以政府很欢迎我们做这个事,因为我们钱都在这押着。”碧桂园要求每一个特色小镇一定要有一个主导型产业,并引入一到两家世界级或者至少是国内的产业龙头一起来做,打造一个平台,一起来做。


当然,在这个过程中,企业要安排好自己的现金流。所以,向俊波说特色小镇是奢侈品,不是所有的人都能做。“帐很好算,如果放在五年十年这个帐算出来很好看,问题是没有多少人能够熬得住五年十年,你的现金流坚持不住”。


碧桂园的基本模式是会卖掉一部分可售的东西,包括住宅,但是不是把钱拿走,只需要覆盖住产业投资的资金成本,对碧桂园来说,这样的资金成本是4%~5%,只要盖住了这部分资金成本,找到了开发节奏,下面最大的任务是产业招商。只要把产业招进来,剩下的就好办了。


向俊波说,这个算帐的模式非常乐观,但前提是你选择区位一定要好,千万不要在一个错的地方做这个事情,那就很难算这个帐。“只要选的区位是对的,未来的发展前景是看得到的,只要你能熬得住前面的五年,你的现金流就能维持住。”



开发尺度也是特色小镇的关键因素


与财务平衡密切相关的,除了产业定位和选址以外,还有一个很关键的因素就是特色小镇的开发尺度问题,对碧桂园来说也不例外。对于这一点,很多地方政府出台的关于特色小镇建设的指导意见中,提出的建议尺度基本上控制在5平方公里以内,这一方面体现了防止企业圈地,另外,也是考虑到开发周期和未来的社会治理问题。


在方塘智库的研究中,对于企业深度参与或者说操盘的特色小镇,我们一般会建议3到5平方公里,主要依据是,如果小于3平方公里,在企业高强度投资开发启动区后,周边的土地议价分享不能实现利益最大化,反而可能便宜了后来追随者,当然,土地资源的掌握者地方政府将会获得最大的收益。如果大于5平方公里,按照正常的人口集聚,将来一旦建立起来以后,小镇的管理尤其是在社会管理上将挑战运营企业的极限。


向俊波表示,作为开发者,目前从国内来说能够驾驭的最大尺度不会超过10平方公里,“这已经是最大的尺度了”。碧桂园应该算是国内开发尺度最大的,最大的盘也就是7平方公里。这背后很大程度上是受制于整个土地管理制度。


就目前碧桂园签约的特色小镇项目,差不多都在2~10平方公里,其中启动区是20~50公顷,目前基本上在这个尺度里面。更具体的,里面大概涉及到几大类型的用地:一个是高新技术的产业用地,另外是产业配套用地和生活配套用地。碧桂园的第一个小镇项目,落地在广东惠州,大概是8平方公里。



惠州碧桂园


这个尺度显然不是所有的房地产企业都有能力做的。在向俊波看来,政府引进碧桂园这样的企业要解决资金和效率的问题。


首先是资金的问题,碧桂园不问政府要钱,只要给地,就可以搞开发,对于碧桂园来说,一个酒店从打桩到建成就是一年,这已经是很宽松的时间了。“今天的房地产已经是一个非常的规模化、专业化的领域,靠小打小闹是赚不到钱的。”


而且,对碧桂园来说,也在做利润来源的多元化。传统的房地产就是买地、建房子、卖房子,现在卖房子是利润来源,出租也是利润来源,把租金转化成融资也是资金来源。碧桂园设立了可能会超过100亿的资金做企业孵化,里面有好几千企业,如果有几十家搞的很大,也可以算出这笔帐来。


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